靠“央企”光环借来的钱，不够用了
曾放话要冲进“央企前三”的中交地产，加杠杆的路子没能停下来。
2月8日，中交地产公告称，由于经营需要，为旗下孙公司的一笔6亿元银行贷款提供连带责任保证担保不超过5.99亿元。同时，该公司向中交地产提供反担保。
自几年前释放出对规模追求的信号以来，中交地产对外担保金额年年高企。
2018-2021年，中交地产实际担保余额合计分别为62.14亿元、82.51亿元、108.04亿元、137.37亿元。根据公告，2021年担保余额占2020年末归母净资产的 448.73%。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，对外提供高额担保会为企业带来一定的债务风险，尤其是中交地产财务状况欠佳，风险性将进一步提升，同时或也会影响企业自身的信用资质。
2月14日，《凤凰WEEKLY地产》多次致电中交地产，但电话未能接通。
过去一年，中交地产还频繁使用非标融资、向母公司高息借款等方式换取资金，也暴露出其对资金的渴望。
这家日益高调的央企频繁释放出对千亿规模的渴求，但同时，又面临着高负债、业绩承压、现金流短缺、掌舵人频繁更迭的尴尬局面。
吃紧
今年1月21日，有爆料称，中交地产将扣发管理层及总部所有员工2021年度年终奖，或与业绩下滑、资金承压有关。
2021年以来，中交地产愈发暴露出资金短缺的压力。
去年前三季度，中交地产营业收入59.86亿元，同比减少25.43%；净利润为180.69万元，同比下滑99.37%。其中，第三季度出现约1.6亿的亏损。
至于亏损的原因，华泰证券在一份研报中表示，由于中交地产销售和土储规模快速扩张，而结转规模存在滞后，导致报表口径期间费用率同比提高8个百分点至 20.1%。
2021年一季报公开亏损的成绩单后，中交地产曾在互动易平台对投资人表示，原因是2020年获取新项目的数量及土地储备面积均较大幅度超过以往年度，截至2021年一季度末，公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段。
中交地产坦言，由此带来了管理费用、费用化利息、销售费用的增加。
据2021年三季报，中交地产管理费用、销售费用、利息费用分别为3.42亿、4.11亿、8.1亿元。其中，销售费用大幅增加，比上年同期增加了约1.29亿元。
而飙升的少数股东损益也在“蚕食”公司净利润。2018-2020年，中交地产少数股东损益从3.42亿元增长至5.49亿元，归母净利润则从8.10亿元降至3.47亿元。2021年三季度，中交地产少数股东损益为1.73亿元，是归母净利润约180万的近百倍。
2020年，中交地产迎来“大跃进”，全年共新增土地30宗，土地购置总价款535.80亿元，超过当年销售额。
2021年上半年，中交地产仍在积极扫货。2021年1-6月，该公司新增土储14宗，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元。直到下半年，其扫货的热情才慢下来。
激进背后，中交地产经营活动产生的现金流量净额连续多个季度为负。截至2021年三季度，中交地产现金流净流出约134亿元。在2019、2020年，其经营活动产生的现金流量净额已经连续两年为负，分别为-48.29亿元、-187.4亿元。
2021年下半年，中交地产开始出售资产。
2021年11月29日，据北京产权交易所披露，中交地产子公司深圳中交房地产有限公司挂牌转让惠州中交置业有限公司2%股权，转让底价437.02万元。此外，深圳中交房地产有限公司拟转让厦门中泓房地产有限公司2%股权，转让底价2288.81万元；2021年9月，中交地产挂牌转让慈溪中交港城置业有限公司50%股权。
借钱
由于自身“造血”能力不足，中交地产频繁通过内外部渠道进行融资或借款，甚至包括一些融资成本较高的非标融资。
2021年12月28日，中交地产公告称，为拓宽融资渠道，优化资产结构，进行规模为15亿元的购房尾款保理，以用于公司调整债务结构、补充流动资金等。该保理业务授信期限一年启用有效，融资期限6个月，保理费率年化6.4%，放款后按季付息；保理手续费0.2%，放款时支付。
据悉，购房尾款保理作为一种短期融资工具，通过转让债权给保理公司，从而实现提前使用预期收益，这是一种快速融资的工具。不过，相对于其他股权和信用债融资，保理业务的代价较昂贵。
一名信托从业者透露，购房尾款保理年化收益率很难一下确定下来，如果是单独直接向投资者发行的话，要求收益率比较高；如果是项目之初就有机构资金对接愿意参与，收益可能就相对较低，具体项目要具体看。
据媒体报道，有从业者表示，从购房尾款保理融资成本来看，个别五强开发商可以做到年化6%以内，其五十强成本在年化10%-12%不等；通道费用或管理费用，一般在年化0.5%-1%不等。而中交地产的融资费率和手续费都在不错的水平。
在这之前，中交地产已多次使用非标融资，包括2021年1月，与东亚银行开展的4亿元保理业务；6月，与平安理财、百年保险开展“非标供应链金融资产证券化业务”的计划，融资规模合计不超过30亿元；11月，通过国新央企金融服务（北京）有限公司、亚洲保理（深圳）有限公司开展10亿元应收账款票据化业务合作等。
身为央企，中交地产在融资渠道上，拥有很多优势。
一名信托从业者告诉《凤凰WEEKLY地产》，每家信托公司对中交地产的风险判定并不一致。他所在的信托公司准入门槛为央企，所以中交地产的非标融资业务在他们的接纳范围之内。
不过，梁楠认为，非标融资虽然在一定程度上对中交地产的流动性压力有所缓解，但融资成本偏高，另外，由于中交地产自身盈利能力较弱，对非标融资依赖度较高，而当前监管机构对非标融资的监管力度加大，中交地产将承受较大的监管压力。同时，若非标出现逾期，对企业信用将造成一定影响，或也会影响其后续融资。
中交地产还频繁向母公司进行高息借款。2021年12月14日晚间，中交地产公告称，拟向中交房地产集团有限公司（包括下属控股子公司，简称“地产集团”）新增借款额度不超过 100 亿元，借款年利率不超过 10%，额度使用有效期为 2022 年度内。
同年年初，中交地产通过了向地产集团借款100亿的方案，截至12月14日，中交地产已使用借款额度 90.8 亿元。
实际上，向母公司借款的利率已超过多数境内发债利率，但中交地产表示，这次借款的利率是参考了市场情况及地产中交房集团取得资金的成本，属于合理范围。
2020年中交地产平均融资成本6.72%，远高于多数央企，甚至高于百强房企平均融资成本。同年，中交地产财务费用为4.99亿，较2019年暴增1986.32%，其解释为“外部借款增加，费用化利息增加”。
做大
中交地产原名中房地产，成立于 1993 年，为中国房地产开发集团有限公司（简称：中房集团）核心地产业务平台。2008年，中房地产借壳上市，两年后，随中房集团整体并入中国交通建设集团（简称：中交集团）。
2015年，中交集团旗下房地产业务整合，控股股东变更为中交房地产集团有限公司。2017年，上市公司更名为“中交地产”。当前，中交房地产集团旗下还拥有绿城、中交海外、中交鼎信等业务板块。
2015年之后，中交地产表现出进取的野心，但其迎来高速增长，是在李永前回归后。2019年，李永前从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任总裁兼董事，其曾于2014年入职中交，而后被派遣到绿城任职。
回归的这一年，李永前喊出口号：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”
与此同时，李永前开启改革，其改革的秘籍就是“复制绿城中国、创新中交地产”。
2020年3月，中交地产成立了“中交房地产管理集团有限公司”（简称“中交管理”），被视为对绿城管理的对标。
在绿城的5年，李永前见证了绿城从百亿到千亿，再到2000亿的过程，其中，绿城代建业务贡献了很大一部分营收。不过，2021年5月，在回答投资人问题时，中交地产方面称，代建业务占比较低，“处于起步阶段”。
接手后，李永前还以“总部—区域—城市”三级架构，取代之前的“总部—城市”架构，提出“六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。
尽管李永前雄心勃勃，但在接手的第一年——2019年，中交地产全口径签约销售金额293.87亿元，仅完成目标的约84%。2020年，中交地产实现签约销售金额533亿元，完成销售目标。
过去几年，中交冲刺凶猛，据克而瑞销售额排名，从2018年的85名，冲到了2021年的44名。2021年中交地产全口径金额为979.7亿元，不过，没能完成李永前此前喊出的进军千亿的目标，与保利、中海等央企差距仍较大。
规模焦虑下，中交地产的债务也逐渐攀升。截至今年三季度末，中交地产有息负债率为42.15%，同比上升约6个百分点，剔除预收款后的资产负债率为88.46%，净负债率为265.08%。按照“三道红线”标准，踩中“两条红线”。
眼看负债居高不下，中交集团的房地产业务整合也未能迎来预期的进展，而中交地产的掌舵人则经历了5年换4帅。
去年6月，李永前不再担任总裁一职，仅担任董事长，总裁则由汪剑平接棒，其曾在葛洲坝集团房地产开发有限公司任总经理助理、副总经理职务，但下半年行情急转直下，留给汪剑平的是不小的难题。而中交地产能否实现“央企前三”的执念，也充满了未知数。
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